厦门写字楼出售迎来投资春天

厦门写字楼出售的快速发展 ，似乎让投资者们忘记了还有写字楼这一市场 。直到本轮调控严厉出台才让写字楼开始为人关注 ，人们似乎这才意识到 ，这是一个更具投资价值的房产品 。长久以来 ，厦门写字楼出售市场一直处于一个被低估的状态 。
首先表现在售价上 。中原地产写字楼部副总经理称 ：“正常情况下 ，商业写字楼一定比住宅价格高 ，香港或者一些国外的房地产市场 ，住宅每平方米卖一万元 ，写字楼的价格差不多可以到3万 ，这个比例是比较正常的 。”据悉 ，住宅与写字楼的售价比在美国也达到了1 ：5 。而在厦门 ，同一地段的住宅项目往往比写字楼项目价格还高 ，比如新景世纪城写字楼项目“新景中心” ，已售均价为14000元 ，而同一区域住宅项目却卖到16000元 。
专家表示 ，厦门写字楼出售的价格应该高于住宅 ，不仅是因为写字楼往往占有城市最好的地段 ，还因为写字楼的开发成本远远高于住宅 ，无论是规划设计成本还是建安成本都比普通住宅要高的多 。当然 ，更重要的是 ，写字楼建成后还有良好的商业运营 ，比单纯的住宅更具有增值保值的功能 。“正常情况下 ，建成使用了10年的写字楼 ，无论外观还是内部配备 ，都比同时期的住宅楼况更好 ，这就依赖于写字楼的商业运营。”业内人士表示 。
其次 ，表现在租金收益率上 。与那些长期空置 、坐享售价上涨带来回报的住宅投资不同 ，写字楼有着更加殷实的投资“基本面”——租金回报 。写字楼的租金比住宅的租金高出数倍 ，特别是许多高端写字楼 ，虽然与周边的高档公寓售价相当 ，租金水平却高高在上 。
然而 ，在火热的住宅投机中 ，写字楼这些良好的中长期投资价值都被低估了 。 
  
投资价值初显
价值的洼地也正凸显出写字楼市场还大有潜力可挖 ，这也为投资型买家提供了难得的机会 。
“近两年厦门住宅市场租金涨幅远远低于售价涨幅 ；商铺一方面供过于求 ，另外一方面因售价与空置率的双高导致投资风险较大 ；但是 ，部分写字楼的售价水平低于高档公寓的价格 ，而高端写字楼的租金水平却高于公寓的租金水平 。”新景中心业主王先生说 ，“和住宅及商铺比较而言 ，目前投资写字楼市场是更为划算的 。”
在住宅租售比显出失衡端倪的情况下 ，写字楼已经成为房地产市场更为稳健的投资品 。
这位新景中心的业主王先生同时给尊龙凯时算了一笔账 ，在莲坂 ，买最好的写字楼价格与中高档公寓差不多 ，收益却有很大的差别 。目前莲坂条件不错的80平方米公寓月租金也就2000元左右 ，而写字楼月租价约为每平方米80元左右 ，还有明显的上升空间 。同样投资80平方米的物业 ，如果买两居室的公寓 ，按照该处楼盘价格每平方米16000元计算 ，总价128万元 ，出租月获利2000元 ，回报率为1.5% ，简单按静态投资收益计算 ，需要53年才能收回投资 ；如果买80平方米的写字楼 ，按照每平方米单价14000元 、租金80元每月每平方米计算 ，回报率为6.8% ，收回投资成本还不到15年 。显然 ，从长线投资来看，写字楼与住宅相比更有投资价值 。
此外 ，在当前楼市新政环境下 ，投资住宅所要支付的成本有较大幅度的增长 ，在租金依旧处于较低水平的情况下 ，投资者将会面临更大的投资风险 。但首付提高等一系列新政对写字楼几乎没有影响 ，因为写字楼之前就不享受国家政策的优惠 ，首付一直是50% 。从投资政策环境来看 ，反而是有利于写字楼的 。

未来前景看好
写字楼之所以颇受关注 ，除了租金高、收益高 ，更重要的是空置率低 。实际上 ，受到住宅禁商以及市场需求旺盛影响 ，2006年开始厦门的写字楼入住率就直线上升 ，并随即在2007年中以后兴起了写字楼热 。
市场需求是本轮写字楼投资新热潮兴起的原动力 。相关数据显示 ，从2003年到2006年 ，厦门中小企业发展迅猛 ，3年的时间增长了近3倍 ，加上这些年厦门城市影响力不断扩大 ，出现大量进入厦门的外资 、大型企业分支机构 ，从主体上对写字楼的本源性需求迅速增加 。另一方面 ，厦门有关部门自2005年6月起全面推行“住宅禁商”之后 ，大量新旧企业随之转向写字楼 ，写字楼的现实需求也迅速升温 ，两年间 ，不仅原有运行良好的写字楼出租率稳保高位 ，就连原先闲置的写字楼也开始满租 。由于新写字楼物业交付很少 ，加上租赁成交较为活跃 ，厦门写字楼的空置率继续下跌 。目前厦门无论高 、中 、低档写字楼 ，出租率都在80%以上 ，几个知名的写字楼如银行中心 、国贸大厦 、帝豪大厦等的出租率还在90%以上 。
租金方面 ，厦门写字楼出售租金继续保持平稳上升的趋势 。租赁热带动了写字楼租金的水涨船高 ，根据新景祥市场研究机构最新数据 ，近一年多时间 ，厦门各写字楼租金平均提升了20% ，一些项目的提升幅度甚至高达50% 。高租金收入形成高投资回报率。
业内普遍认为 ，在各种商业地产形态中 ，写字楼物业的投资回报是比较高而且相对稳定的 。随着厦门经济持续高速增长 ，高端写字楼租赁行为仍将保持活跃 ，租金水平继续平稳上升 ，而空置率不断下降 。租金不断上升为投资者提供了稳定投资收益 ，而空置率的下降则为投资者回避了投资风险 。可以预见 ，由于一 、二手住宅市场近期受政策的影响波动较大 ，私人投资者购买写字楼物业的热情将不断升温 。